Kira sözleşmesinin süresinin dolması, kiracının evden veya iş yerinden hemen tahliye edilmesi gerektiği anlamına gelmez. Kamuoyunda ve mülk sahipleri arasında yaygın bilinen aksine, 1 yıllık kira sözleşmesinin bitimi kiracının kendiliğinden çıkmasını gerektirmez. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıyı koruyucu hükümler barındırmakta olup, sözleşme süresinin sona ermesi tek başına geçerli bir tahliye sebebi sayılmamaktadır.
Bu kapsamda, kira sözleşmesi bittiğinde sürecin hukukî olarak nasıl işlediği, ev sahibinin hakları ve kiracının yasal güvenceleri ayrıntılarıyla incelenmelidir.
Kiracının Tahliyesi Nasıl Sağlanır?
Kira Sözleşmesinin Süresi Dolunca Ne Olur?
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin dolması halinde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme, aynı koşullarla 1 yıl süreyle uzatılmış sayılır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, fesih yetkisinin öncelikli olarak kiracıya tanınmış olmasıdır. Ev sahibi, sadece sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz veya sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedemez.
Ev Sahibi Kira Sözleşmesi Bitince Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?
Ev sahibinin kira süresinin dolmasıyla birlikte kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda açıkça belirtilen haklı sebeplerden birine dayanması gerekir. Yasal dayanağı olmayan tahliye talepleri hukuken geçersizdir.
10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması
Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra 1 yıllık asıl süre biter ve ardından 10 yıllık uzama süresi başlar. Toplamda 11 yılı (1 yıl sözleşme + 10 yıl uzama) dolduran kira ilişkilerinde ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermek zorunda kalmaksızın kiracıyı tahliye edebilir.
- Şartı: Ev sahibi, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi ulaştırmak zorundadır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye (Gereksinim Nedeniyle)
Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi doğarsa tahliye davası açılabilir.
- Şartı: Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. İhtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olması mahkemece aranır.
Geçerli Tahliye Taahhütnamesi
Kiracının kiralanan yeri belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği Tahliye Taahhütnamesi, ev sahibine direkt tahliye hakkı verir.
- Şartı: Taahhütnamenin kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır.
Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye
Taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası gerekip de bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı imkansız hale geliyorsa, sözleşme süresi sonunda açılacak dava ile tahliye istenebilir.
Kiracı Sözleşme Bittiğinde İstediği Zaman Çıkabilir mi?
Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim (noter ihtarı veya imzalattırılacak yazılı beyan) yaparak sözleşmeyi sürenin sonunda feshedebilir.
Eğer 15 günlük süre kaçırılırsa, sözleşme 1 yıl daha uzamış sayılır. Kiracı uzama dönemi içinde evi aniden boşaltmak isterse, mülk sahibinin makul süre boyunca (genellikle yeni bir kiracı bulunana kadar geçen 1-3 aylık süreç) doğacak kira kaybını ödemekle yükümlü kalabilir.
Kira Sözleşmesi Kendiliğinden Yenilendiğinde Kira Artışı Nasıl Yapılır?
Sözleşme uzadığında kira şartları genel olarak aynı kalır ancak kira bedeli güncellenir.
- Yasal Artış Oranı: Konut kiralarında artış oranı, Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) 12 aylık ortalamalarına göre belirlenir. Taraflar bu oranın üzerinde bir artış tutarını sözleşmeye kararlaştırmış olsalar dahi, yasal üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
- 5 Yılı Dolduran Sözleşmeler: Kira ilişkisi 5 yılı tamamladığında, ev sahibi Kira Tespit Davası açarak kira bedelinin emsal rayiç değerlere göre yeniden belirlenmesini talep edebilir.
