Gayrimenkul sahipleri ile kiracılar arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında kiracının tahliyesi süreci gelir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıları koruma odaklı bir yapıya sahip olsa da, mülk sahiplerine de belirli şartlar ve yasal nedenlerin varlığı halinde taşınmazın tahliyesini isteme hakkı tanır.
Kiracıyı evden veya iş yerinden çıkarmak kanunda belirtilen haklı sebeplere ve katı usul kurallarına tabidir. Bu rehberde; kiracı tahliye nedenleri, tahliye taahhütnamesi, 10 yıllık uzama süresi, gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye ve zorunlu arabuluculuk süreci gibi merak edilen tüm detayları bulabilirsiniz.
Kiracının Tahliyesi Nedenleri Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracının tahliyesi temel olarak iki ana grupta toplanır: Kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler.
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Nedenler:
- İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye
- Yeniden İmar ve İntifa (Tadilat) Nedeniyle Tahliye
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
2. Kiracıdan Kaynaklanan Nedenler:
- Geçerli Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı
- İki Haklı İhtar Nedenleriyle Tahliye
- Kira Bedelinin Ödenmemesi (İcra Takibi / Temerrüt)
- Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe/Beldede Konutunun Bulunması
- 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Mülk sahipleri için en hızlı tahliye imkânı sağlayan yollardan biridir.
Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Şartları
Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sayılabilmesi için şu şartları taşıması gerekir:
- Yazılı Olmalıdır: Sözlü taahhütler geçersizdir.
- Sözleşmeden Sonra Düzenlenmelidir: Taahhütname, kira sözleşmesinin yapıldığı gün veya öncesinde imzalanmışsa geçersiz sayılır. Kiracının özgür iradesiyle baskı altında olmadan imzalandığının kabulü için sözleşme tarihinden makul bir süre sonra (örneğin 1-2 hafta sonra) düzenlenmelidir.
- Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır: Taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı açıkça yazmalıdır.
Süre Sınırı: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır. Aksi halde taahhütnameye dayanarak tahliye hakkı kaybolur.
İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Kiracı Tahliyesi (TBK m. 350)
Ev veya iş yeri sahibinin; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza konut veya iş yeri gereksinimi varsa tahliye talep edilebilir.
- Gerçek ve Zorunlu İhtiyaç: İhtiyacın samimi, gerçek ve devamlı olması gerekir. Geçici veya henüz doğmamış iddialar mahkemece kabul edilmez.
- Dava Açma Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyularak 1 ay içinde dava açılmalıdır.
3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı: İhtiyaç sebebiyle kiracısını çıkaran mülk sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracıya son kira yılında ödediği 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.
Yeni Ev Sahibinin (Yeni Malikin) İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Bir taşınmazı satın alan yeni malik, mevcut kiracıyı hemen çıkaramaz. Ancak kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu yakınları için taşınmaza ihtiyacı varsa şu iki yoldan birini seçebilir:
- 6 Ay Süreli Yol: Taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak (noter kanalıyla ihtarname) bildirmek şartıyla, edinim tarihinden 6 ay sonra açacağı dava ile tahliye isteyebilir.
- Sözleşme Sonu Yolu: Dilerse, mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile de tahliye talep edebilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemeyen kiracıya karşı iki haklı ihtar çekilmişse, mülk sahibi kira yılının bitiminden itibaren tahliye davası açabilir.
- İhtarların aynı kira yılına ait farklı aylara ilişkin olması gerekir.
- İhtarın yazılı olarak (tercihen noter kanalıyla) yapılması ve ödenmeyen kiranın açıkça belirtilmesi şarttır.
- Kiracının ihtar eline ulaştıktan sonra borcu ödemesi ihtarın "haklı" olma durumunu ortadan kaldırmaz.
10 Yıllık Uzama Süresini Dolduran Kiracının Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu'na göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme süresi bitse dahi kiracı istemedikçe sözleşme kendiliğinden 1'er yıllık dönemlerle uzar. Ancak bu durum sonsuza kadar sürmez.
- 10 Yıl Kuralı: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresi (toplamda genellikle 11 yıl) dolduktan sonra, mülk sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin kiracıyı çıkarabilir.
- İhtar Süresi: Mülk sahibi, 10 yıllık uzama süresini takip eden her yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı ihtarname göndermek şartıyla dava açarak tahliye sağlayabilir.
Kiracının Aynı İlçe/Beldede Başka Konutunun Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve ev sahibi sözleşmeyi kurarken bunu bilmiyorsa; sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilir.
Kiracı Tahliyesinde Zorunlu Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda dava şartı arabuluculuk zorunludur. Tahliye davası açılmadan önce Adliye Arabuluculuk Bürosuna başvuru yapılması şarttır.
- Arabulucu tarafları bir araya getirerek müzakere yürütür.
- Anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak mahkeme ilamı niteliğindedir.
- Anlaşma sağlanamazsa alınan "Anlaşmamalık Tutanagı" dava dilekçesine eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiracının tahliyesine ilişkin davalarda görevli ve yetkili mahkeme net bir şekilde belirlenmiştir:
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kirayı ödemeyen kiracı icra yoluyla nasıl çıkarılır?
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı İcra İflas Kanunu m. 269 (Örnek No: 13) uyarınca tahliye talepli icra takibi başlatılır. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde borcu ödemesi için 30 gün süre verilir. 30 gün içinde borç ödenmezse, İcra Hukuk Mahkemesinden tahliye kararı istenebilir.
Sözleşmesiz veya kontratsız kiracı nasıl çıkarılır?
Kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir; sözlü sözleşmeler de geçerlidir. Sözlü kira ilişkisinde de kiracılık hakları devam eder. Ancak kira bedeli, ödeme tarihleri veya sürenin tespiti zorlaşır. Tahliye için yine kanundaki yasal gerekçelerden birine dayanılması ve ispatsal süreçlerin yürütülmesi gerekir.
Kiracı evden çıkmıyorsa ev sahibi kilit değiştirebilir mi?
Hayır. Ev sahibinin elektriği/suyu kestirmesi, kapı kilidini değiştirmesi veya kiracıyı zorla evden çıkarmaya çalışması suç teşkil eder (Hakkı olmayan yere tecavüz, huzur ve sükunı bozma, konut dokunulmazlığını ihlal). Tahliye işlemleri yalnızca icra dairesi ve kolluk kuvvetleri kanalıyla yasal olarak yürütülebilir.
