Ekonomik parametrelerin hızla değişmesi, öngörülemeyen piyasa hareketleri veya tarafların kontrolü dışında gelişen olağanüstü durumlar, başlangıçta adil olan bir kira sözleşmesini zamanla taraflardan biri için çekilmez hale getirebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen Aşırı İfa Güçlüğü başlığı, hukukumuzda kira uyarlama davası olarak karşılık bulur.
Kira uyarlama davası, kira tespit davasından tamamen farklı dinamiklere ve şartlara sahiptir. Bu yazıda; kira uyarlama davasının ne olduğu, şartları, kira tespit davası ile arasındaki farklar ve yargılama süreci detaylı olarak ele alınmıştır.
Kiracının Tahliyesi Nasıl Sağlanır?
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası; kira sözleşmesinin kurulmasından sonra tarafların öngöremediği, tahmin edemeyeceği olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve bu durumun sözleşmedeki dengeleri taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozması halinde açılan dava türüdür.
Bu dava ile dürüstlük kuralı gereğince sözleşmenin değişen yeni şartlara uyarlanması, bu mümkün değilse sözleşmenin feshedilmesi talep edilir.
Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir?
Mahkemenin bir kira sözleşmesini yeni şartlara uyarlayabilmesi için TBK m. 138 kapsamında şu 4 şartın birlikte gerçekleşmesi zorunludur:
- Öngörülemeyen Olağanüstü Bir Durumun Ortaya Çıkması: Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca tahmin edilmesi mümkün olmayan ve dürüstlük kuralı çerçevesinde öngörülemeyecek bir olayın (örneğin; küresel salgınlar, deprem, hiperenflasyon, ani ve çok ağır ekonomik krizler, savaş, bölgenin imar durumunun kökten değişmesi vb.) meydana gelmesi gerekir.
- Durumun Davacıdan Kaynaklanmaması: Ortaya çıkan olağanüstü durumun, uyarlama talep eden tarafın kusurundan veya ihmalinden kaynaklanmamış olması şarttır.
- İfa Güçlüğünün Oluşması: Değişen şartlar yüzünden, borcun aynen ifası borçludan (kiracı veya kiraya veren) dürüstlük kurallarına göre beklenemeyecek derecede ağırlaşmış olmalıdır.
- Borcun İhtirazi Kayıt Karıştırılmadan Ödenmemiş veya İfa Edilmemiş Olması: Davacının, borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ifa etmişse bile bu ifanın "haklarımı saklı tutuyorum" (ihtirazi kayıt) şerhiyle yapılmış olması gerekir. Hiçbir şerh düşmeden düzenli ödeme yapmaya devam eden taraf, şartları kabul etmiş sayılacağından uyarlama talep edemez.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar
Pek çok mülk sahibi ve kiracı bu iki davayı birbiriyle karıştırmaktadır. Ancak her iki davanın yasal dayanakları ve kuralları tamamen farklıdır:
Kira Uyarlama Davasını Kimler Açabilir?
Kira uyarlama davasını, sözleşmedeki dengenin bozulması nedeniyle mağdur olan her iki taraf da açabilir:
- Mülk Sahibi Yönünden: Yaşanan ekstrem ekonomik krizler veya bölgedeki ani değer artışları (örneğin bölgeye devasa bir devlet projesinin gelmesi, imar değişikliği) nedeniyle kiranın aşırı düşük kalması durumunda kiranın artırılması yönünde uyarlama isteyebilir.
- Kiracı Yönünden: Beklenmedik mücbir sebepler veya iş kollarını vuran krizler sebebiyle (örneğin pandemide dükkanların kapanması) geliri tamamen biten ya da azalan kiracı, kiranın indirilmesi yönünde uyarlama talep edebilir.
Uyarlama Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan diğer uyuşmazlıklarda olduğu gibi, kira uyarlama davalarında da dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk bürosuna başvurulması hukuki bir zorunluluktur. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen "anlaşamama tutanağı" ile Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ya da davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Önemli Hatırlatma: Kira uyarlama davalarında mahkemeden "İhtiyati Tedbir" talep edilebilir. Dava sonuçlanıncaya kadar telafisi güç zararların doğmasını engellemek adına hâkim, dava süresince geçerli olacak geçici bir kira bedeli belirleyebilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Sözleşmede "Uyarlama talep edilemez" maddesi varsa dava açılabilir mi?
Evet, açılabilir. TBK’nın 138. maddesi kamu düzenine ve dürüstlük kuralına dayandığı için sözleşmeye konulan "uyarlama hakkından feragat" maddeleri olağanüstü durumlarda geçersiz sayılabilir. Mahkeme, şartların varlığı halinde sözleşme hükmüne rağmen uyarlama yapabilir.
Geriye dönük kira uyarlaması istenir mi?
Kira uyarlama davaları ileriye etkili sonuç doğurur. Dava açıldığı tarihten (veya ihtiyati tedbir kararından) itibaren geçerli olmak üzere kira bedeli uyarlanır. Geçmişte ihtirazi kayıt ileri sürülmeden ödenmiş dönemler için geriye dönük iade talep edilemez.
Sadece enflasyon gerekçesiyle uyarlama davası açılır mı?
Ülkedeki olağan, tahmin edilebilir ve kronikleşmiş enflasyon tek başına uyarlama davasının gerekçesi olamaz; çünkü bu durum "öngörülemeyen" olarak kabul edilmez. Ancak ekonomik dengeleri altüst eden, aniden gelişen hiperenflasyonist şoklar veya devalüasyonlar davanın konusu olabilir. Bu ayrımı mahkeme bilirkişi raporları doğrultusunda takdir eder.
