Konut kiralarında ev sahibi ile kiracı arasındaki hukuki bağ, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kesin kurallarla korunur. Kanun sistematiği, kiracının barınma hakkını önceliklendirse de taşınmaz sahibinin haklarını güvenceye alan özel tahliye mekanizmaları da tanımlamıştır.
Mülk sahibinin sırf kira süresi bitti gerekçesiyle kiracıyı tahliye etmesi hukuken mümkün değildir. Ancak kanunda sayılan sınırlı sayıdaki durumun varlığı halinde yasal yollarla evden çıkarma işlemi gerçekleştirilebilir.
Kiracının Tahliyesi Nasıl Sağlanır?
Mülk Sahibinin Öz İhtiyacı Sebebiyle Tahliye (Gereksinim Nedeni)
Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları, torunları, anne-babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ilgili konuta açık, somut ve kaçınılmaz bir ihtiyacı bulunuyorsa tahliye talebinde bulunulabilir.
- Zorunlu Şart: İhtiyacın süregelen ve gerçek bir nedene dayanması gerekir (Örn: Çocuğun evlilik hazırlığı yapması veya ev sahibinin kirada otururken kendi mülküne geçme zorunluluğu).
- 3 Yıl Kiralama Yasağı: İhtiyaç gerekçesiyle kiracı çıkarıldıktan sonra ilgili mülk, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Bu kuralın ihlali halinde eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.
- Dava Süresi: Süreli sözleşmelerde dönem sonundan itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.
Kira Uyarlama Davası Nedir Nasıl Açılır?
İmzalı Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Çıkarma
Kiracının mülkü belirli bir tarihte boşaltacağınıyazılı olarak beyan ettiği belgeye tahliye taahhütnamesi denir.
- Geçerlilik Koşulu: Taahhüdün, kira sözleşmesi yapılıp anahtar teslim edildikten sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması şarttır. İmzalanma tarihi ile sözleşme başlangıç tarihi aynı olan veya teslimden önce alınan belgeler hukuken geçersiz kabul edilir.
- İşlem Süresi: Taahhüt edilen tarihten itibaren en geç 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı ya da tahliye davası açılmalıdır.
Kira Bedelinin Aksatılması (Temerrüt ve İki Haklı İhtar)
Ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda mülk sahibinin izleyebileceği iki ayrı yasal hat bulunmaktadır:
- İki Haklı İhtar Yolu: Bir kira yılı içinde, ödenmeyen kiralar için kiracıya iki ayrı haklı yazılı ihtar (noter veya icra takibi kanalıyla) gönderilmişse, kira döneminin bitimini takip eden 1 ay içinde dava açılabilir.
- Temerrüt Sebebiyle Fesih: Kirasını ödemeyen borçluya noter vasıtasıyla veya icra emriyle en az 30 günlük süre tanınır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme doğrudan feshedilerek tahliye süreci başlatılır.
10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması (Sebepsiz Fesih Hakkı)
Kira sözleşmesinin süresi dolsa dahi, kiracı aksi bir bildirimde bulunmadıkça sözleşme her yıl kendiliğinden 1'er yıllık sürelerle uzar. Ancak bu durum süresiz değildir.
- 10 Yıl Kuralı: Kontratın başlangıcından itibaren toplam 10 yıllık uzama süresi tamamlandığında, ev sahibi herhangi bir haklı gerekçe göstermek zorunda kalmadan sözleşmeyi sonlandırabilir.
- Bildirim Şartı: 10 yıllık uzama süresini takip eden her yeni yılın bitiminden en az 3 ay önce kiracıya noter kanalıyla fesih bildirimi ulaştırılmalıdır.
Taşınmazın Yeni Alıcısı Tarafından Tahliyesi (Satış Sonrası)
İçinde kiracı bulunan bir evi satın alan yeni malik, eski malikin sözleşme şartlarıyla bağlıdır; ancak kendi ihtiyacı durumunda özel bir prosedür işletebilir.
- Süreç: Yeni ev sahibi, tapu tescil tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya noterden ihbarname göndermek zorundadır.
- Dava Zamanı: İhtardan itibaren 6 ayın sonunda veya mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihinde tahliye davası açma hakkı kazanılır.
Kira Tespit Davası Nedir, Nasıl Açılır?
Binanın Yeniden İnşası veya Büyük Çaplı Tadilatı
Kentsel dönüşüm, binanın yıkılıp yeniden yapılması veya evde ikameti imkansız kılacak nitelikte esaslı bir onarım/tadilat gerekmesi durumunda sözleşme feshedilebilir.
- Şart: Yapılacak imar veya tadilat işlemleri sırasında taşınmazın kullanılması imkansız olmalıdır.
- Öncelik Hakkı: Tadilat veya inşaat tamamlandıktan sonra mülk sahibinin evi öncelikle eski kiracısına teklif etme yükümlülüğü bulunur.
Kiracının Aynı Yerleşim Yerinde Başka Evinin Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belediye sınırları dahilinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve mülk sahibi sözleşme kurulurken bu durumdan haberdar değilse, sözleşme sonu itibarıyla tahliye talep edilebilir.
Sözleşme İhlalleri ve Özen Borcuna Aykırılık
Kiracının kiralanan mülkü amacı dışında kullanması, ev sahibinden yazılı izin almadan alt kiralama yapması veya komşulara rahatsızlık vererek huzur ortamını bozması durumunda:
- Ev sahibi kiracıya 30 günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini ihtar eder.
- Aykırılığın düzeltilmemesi halinde süre sonunda sözleşme feshedilerek tahliye süreci başlatılır.
Zorunlu Dava Şartı: Dava Öncesi Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarından doğan tüm tahliye taleplerinde, doğrudan mahkemeye başvurulmadan önce Arabuluculuk sürecinin tamamlanması kanuni bir zorunluluktur. Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davası açılır.
