Kira davalarında arabuluculuk, kiracı ile ev sahibi arasında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmadan önce tarafsız bir uzman (arabulucu) eşliğinde, barışçıl ve hızlı bir şekilde çözüme kavuşturulmasını amaçlayan zorunlu bir dava şartıdır.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda yapılan yasal düzenlemeler gereğince; kira alacağı, tahliye, uyarlama ve komşuluk hukuku gibi konularda doğrudan mahkemeye dava açılması mümkün değildir. Önce arabuluculuk bürosuna başvurulması ve anlaşmazlığın çözülememesi (son tutanağın düzenlenmesi) şarttır.
Kiracının Tahliyesi Nasıl Sağlanır?
Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunludur?
Kira hukukunu ilgilendiren hemen hemen tüm temel uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Başlıca konular şunlardır:
- Ödenmeyen kira alacaklarının tahsili için başlatılan icra takiplerine itirazlar,
- Kira tespit davaları (kira bedelinin artırılması veya uyarlanması),
- Tahliye talepleri (ihtiyaç, yeniden inşa, 10 yıllık uzama süresi, tahliye taahhütnamesi vb.),
- Kiracının veya ev sahibinin sözleşmeye aykırılık iddiaları,
- Depozito iadesi uyuşmazlıkları,
- Kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan kaynaklanan çekişmeler.
Kira Uyarlama Davası Nedir, Nasıl Açılır?
Kira Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler? Adım Adım İşleyiş
Sürecin başından sonuna kadar hukuki usullere uygun ve hak kaybı yaşamadan ilerletilmesi için şu adımlar izlenir:
Arabuluculuk Bürosuna Başvuru
Uyuşmazlığın tarafı olan ev sahibi veya kiracı, taşınmazın bulunduğu yerdeki Adliye Arabuluculuk Bürosu’na bizzat veya avukatı aracılığıyla başvurur. Başvuru sırasında dilekçe doldurulur ve talep konusu açıkça belirtilir. E-Devlet üzerinden de belirli adımlarla ön hazırlık yapılabilmektedir.
Kira Tespit Davası Nedir, Nasıl Açılır?
Arabulucunun Atanması
Başvuru yapıldıktan sonra büro tarafından listeden tarafsız bir arabulucu görevlendirilir. Arabulucu, taraflarla (veya vekilleriyle) iletişime geçerek ilk toplantı için gün ve saat belirler.
Toplantılar ve Görüşmeler
Arabulucu, tarafları bir araya getirerek ya da ayrı ayrı görüşerek müzakereleri yürütür. Toplantılar yüz yüze yapılabileceği gibi hukuki gerekçelerle ve tarafların onayıyla çevrim içi (online) olarak da gerçekleştirilebilir.
Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilir?
Sürenin Sınırı (Ne Kadar Sürer?)
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci oldukça hızlı işlemek zorundadır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci tamamlamak zorundadır. Bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla 1 hafta daha uzatılabilir. Toplam süre en geç 4 haftadır.
Kiracı Evden Çıkmıyor Ne Yapmalıyım?
Arabuluculuk Sonucunda Ne Olur?
Görüşmelerin sonucunda tarafların iradelerine bağlı olarak iki farklı senaryo ortaya çıkar:
- Anlaşma Sağlanması Halinde: Taraflar kira artışı, tahliye tarihi veya borcun ödenmesi gibi hususlarda uzlaşırsa bir Anlaşma Belgesi düzenlenir. Bu belge, mahkeme ilamı niteliğindedir (icra edilebilir şerhi alınarak doğrudan icraya konulabilir).
- Anlaşma Sağlanamaması Halinde: Tarafların uzlaşamaması durumunda arabulucu bir Son Tutanak düzenler. Bu tutanağın imzalandığı tarihten itibaren dava açma hakkı resmi olarak başlar.
Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkmak Zorunda mı?
Kira Arabuluculuk Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Dava Şartı Olduğu İçin Zorunludur: Arabuluculuk sürecine katılmadan doğrudan dava açılması halinde hakim, "dava şartı yokluğu" nedeniyle davanın usulden reddine karar verir. Bu durum hem zaman hem de masraf kaybına yol açar.
- Toplantılara Katılım Zorunluluğu: İlk toplantıya haklı bir mazeret bildirmeksizin katılmayan taraf, dava lehine sonuçlansa dahi yargılama giderlerinin tamamından ve vekalet ücretinden sorumlu tutulur.
- Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler: Arabuluculuk bürosuna başvuru yapıldığı andan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede, dava açma süreleri ve zamanaşımı durur. Bu durum taraflara hukuki güvenlik sağlar
Kiracı Aidatı Ödemezse Sorumlu Kim Olur?
Sık Sorulan Sorular
Arabuluculuk Ücretini Kim Öder?
Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda taraflar anlaşamazsa, 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden (suistimal edilmemesi kaydıyla devlet tarafından) karşılanır. 2 saati aşan oturumlarda veya tarafların özel anlaşmalarında ücret aksi kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaşılır. Taraflardan biri anlaşma sağlanamaması durumunda haksız çıkarsa yargılama gideri olarak karşı tarafa yükletilebilir.
Avukat Tutmak Zorunlu mu?
Kira arabuluculuk sürecinde veya sonrasındaki mahkeme süreçlerinde avukatla temsil zorunlu değildir; taraflar süreci bizzat yürütebilirler. Ancak hak kayıplarının önüne geçmek ve hukuki prosedürlerin hatasız yürütülmesi için uzman bir gayrimenkul avukatından destek almak her zaman avantaj sağlar.
